訳あり物件の買取業者おすすめランキングTOP10

と悩んでいませんか?

訳あり物件は、一般の不動産会社に仲介を依頼しても「取り扱えません」と断られてしまうケースが少なくありません。

しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、そのままの状態で直接買い取ってもらえます。

この記事では、訳あり物件の買取業者おすすめランキングTOP10を、公式サイトの情報をもとに紹介します。

訳あり物件の買取業者おすすめランキングTOP10

1位：ラクウル｜30秒のAI査定で相場がわかる

ラクウルは、物件の条件を3つ選ぶだけで買取価格の目安がわかる「AI査定」が使える訳アリ物件の買取専門店です。

入力するのは「物件タイプ」「エリア」「面積」の3項目だけ。

公式サイトによると、このAIは165万件以上の不動産取引履歴（2026年9月時点）をもとに市場価格を推定しています。

「まだ売ると決めていないけれど、いくらになるかだけ知りたい」という段階で使えるのが、他社にはない強みです。

買取の対象も幅広く、事故物件・再建築不可・共有持分・違反建築・旧耐震・借地権・底地・立ち退き物件まで対応しています。

買取実績は年間200件以上（2025年2月〜2026年1月）。リフォームから賃貸管理、再販までを自社で手がける体制が、買取価格の根拠になっています。

電話受付は7:00〜22:00と長く、LINEでも相談できます。日中に電話しづらい人でも使いやすい窓口です。

＼30秒でできる無料AI査定／

運営会社	株式会社ネクサスプロパティマネジメント
代表	廣兼 卓真
宅建業免許	国土交通大臣(1)第10311号
本社	東京都港区赤坂3-11-15 VORT赤坂見附5F （千葉支店・大阪支店あり）
対応エリア	全国
買取実績	年間200件以上（2025年2月〜2026年1月）
相談方法	AI査定／電話 0120-824-004（7:00〜22:00） ／メール／LINE
公式サイト	ラクウルの公式サイト

2位：訳あり物件買取プロ（株式会社AlbaLink）｜東証グロース上場・全国対応

訳あり物件買取プロは、空き家や事故物件など売却が難しい不動産を専門に買い取るサービスです。

空き家や事故物件、再建築不可、共有持分、底地・借地、ゴミ屋敷など一般の買主には売りにくい物件も買取対象です。

全国対応で、遠方の物件も無料で出張査定。運営するAlbaLinkは東証グロース市場に上場しています。

売却後の契約不適合責任も免除できるため、売却後のトラブルを抑えられるのも特徴です。

上場企業のため決算情報が公開されており、資金力や事業実態を自分で確認できる安心感があります。

＼査定・相談は無料！全国対応／

運営会社	株式会社AlbaLink（アルバリンク）
上場市場	東京証券取引所グロース市場
宅建業免許	国土交通大臣(1)第10112号
対応エリア	全国
対応物件	空き家／事故物件／再建築不可／ 共有持分／再生困難な土地 など
相談窓口	10:00〜19:00 （無料査定は24時間受付）
公式サイト	訳あり物件買取プロの公式サイト

3位：成仏不動産｜事故物件の特殊清掃・供養までワンストップ

成仏不動産は、事故物件に特化した買取サービスです。

最大の特徴は、買取だけでなく、特殊清掃や残置物の処分、供養まで窓口ひとつで頼めることです。

事故物件を売る場合、通常は清掃業者・遺品整理業者・不動産会社とそれぞれやり取りする必要があります。

遺族の負担を減らせる点が、他社にはない価値です。

相続診断士の資格を持つスタッフが在籍しており、相続手続きの相談にも対応しています。

＼特殊清掃・供養までまとめて無料で相談／

運営会社は過去に商号変更をしています（株式会社MARKS→株式会社マークス不動産→マークスライフ株式会社）。

運営会社	マークスライフ株式会社
代表取締役	花原 浩二
本社	東京都中央区日本橋本石町3-1-2 FORECAST新常盤橋4階
サービス開始	2019年4月（成仏不動産事業）
対応物件	自殺・他殺・孤独死のあった物件／ ゴミ屋敷／火災物件 など
特徴	特殊清掃・遺品整理・お祓い・供養まで対応
公式サイト	成仏不動産の公式サイト

4位：ワケガイ（株式会社ネクスウィル）｜最短3日で現金化・最大3億円まで買取

ワケガイは、スピードと買取上限額の高さが強みの訳あり不動産専門業者です。

公式サイトでは、相談から3営業日以内に査定額を提示し、金額に納得できれば最短で翌営業日に買取が完了すると案内されています。

共有持分・共有名義の買取に特に力を入れており、「兄弟と共有していて話が進まない」といった権利関係の相談にも対応しています。

査定は無料で、現地調査が必要な場合もエリアを問わず無料です。

＼査定・相談は無料！最短数日で現金化／

山林・田・畑・採草放牧地など宅地として使えない土地や、賃貸需要がまったくないエリアの不動産は買取が難しい場合があると公式サイトに明記されています。

運営会社	株式会社ネクスウィル
設立／代表	2019年1月29日／丸岡 智幸
宅建業免許	国土交通大臣(1)第10481号
対応エリア	全国47都道府県
スピード	最短3日で現金化・最大3億円まで買取
電話	0120-536-408（9:00〜18:00／日・祝・水定休）
公式サイト	ワケガイの公式サイト

5位：株式会社クランピーリアルエステート｜士業ネットワークで権利トラブルごと解決

クランピーリアルエステートは、弁護士や司法書士と連携して、もめている不動産をそのまま買い取れる会社です。

強みは、不動産の買取と法律面の解決をワンストップで進められることです。

共有持分や底地は、共有者や地主・借地人との調整が必要になるため、一般の不動産会社では手に負えません。

士業と連携している会社なら、権利関係を整理しながら買取まで進められます。

相続税のシミュレーションや資産の組み替えといった相談にも対応しています。

「共有者と連絡が取れない」「相続でもめている」という状況の人に向いています。

＼権利トラブルもまとめて相談できる／

会社名	株式会社クランピーリアルエステート
創業／代表	2018年2月／大江 剛（宅地建物取引士）
宅建業免許	国土交通大臣(1)第10446号
得意分野	共有持分／底地・借地／再建築不可／ 低収益物件／相続案件
連携士業	全国1,200以上の士業事務所
公式サイト	クランピーリアルエステートの公式サイト

6位：ワケあり物件買取センター｜再建築不可・任意売却・事故物件も全国対応

ワケあり物件買取センターは、再建築不可・任意売却・事故物件など、幅広い訳あり不動産に対応する全国対応の買取窓口です。

対応範囲の広さが特徴で、古家付き土地や老朽化物件、火災・水害・液状化などの被災物件まで相談できます。

特に、被災した不動産を買取対象として明記している点は特徴のひとつです。

また、家賃滞納への対応や入居者との立ち退き交渉も相談可能。相談・査定は無料で、問い合わせフォームは24時間受付です。

＼相談・査定は無料！24時間受付／

サイト名	ワケあり物件買取センター
運営元	MEC株式会社
宅地建物取引業者	株式会社TAMAGO FACTORY
宅建業免許	東京都知事(2)第96759号
所在地	東京都中央区日本橋室町3-3-1 ETS室町ビル13F
対応エリア	日本全国
電話	0120-954-426（フリーダイヤル）
公式サイト	ワケあり物件買取センターの公式サイト

7位：株式会社サンセイランディック｜底地・借地の権利調整に強い上場企業

サンセイランディックは、底地と借地権の買取に特化した上場企業です。

底地の買取を1991年から手がけており、30年以上この分野に取り組み続けている専門性が強みです。

底地は、土地の所有権と利用権が別々の人に分かれている状態の不動産です。売るには借地人との交渉が必要で、一般の不動産会社はほぼ扱いません。

入居者がいる状態の古いアパートやビルも、現況のまま権利ごと買い取ってもらえます。

＼底地・借地権のご相談はこちら／

会社名	株式会社サンセイランディック
設立	1976年2月
上場市場	東京証券取引所スタンダード市場（3277）
宅建業免許	国土交通大臣(5)第6282号
従業員数	190名（2025年12月末現在）
事業内容	底地・古アパート（居抜き）の仕入れ及び企画販売／底地の管理
公式サイト	サンセイランディックの公式サイト

8位：訳あり物件買取相談所｜創業35年・弁護士費用無料でトラブルごと解決

訳あり物件買取相談所は、1991年設立・訳あり物件一筋で35年の実績を持つ老舗の買取業者です。

公式サイトによると、買取実績は1,100件超、トラブル解決の実績は150件以上。

特徴的なのが、不動産コンサルタントや弁護士を含む専門チームを自社で抱え、弁護士費用も無料でサポートしている点です。

離婚・相続・近隣トラブルなど、物件だけでなく人間関係の問題も一緒に相談できます。

また、自己資本率100%のため、契約後は最短即日での入金が可能としています。

売却できない老朽ビルや再建築不可物件を、同社が持つ建築可能な不動産と交換する「物件交換制度」も用意されています。

公式サイトでは「提示した査定価格を減額しない」「契約後の費用負担は一切なし」をお客様との約束として掲げています。

＼相談・査定は無料！弁護士費用もゼロ／

買取対応地域は東京都・神奈川県が中心です（大阪支社の対応地域もあり）。地方の物件は全国対応の業者に相談しましょう。

運営会社	株式会社ティー･エム･プランニング
設立／代表	平成3年5月／宮野 啓一
資本金	1,000万円
宅建業免許	東京都知事(8)第61604号
所在地	東京都目黒区東が丘1-16-7 （藤沢・鎌倉・逗子・葉山買取相談センターあり）
実績	買取1,100件超／トラブル解決150件以上
電話	03-3418-2777
公式サイト	訳あり物件買取相談所の公式サイト

9位：第一土地建物株式会社｜再建築不可・既存不適格物件の専門買取

第一土地建物は、再建築不可物件と既存不適格物件を専門に扱う買取業者です。

再建築不可物件だけを長年扱ってきたため、境界が確定していない土地や、物理的な問題がある物件も買取の対象としています。

個人だけでなく、不動産業者からの買取依頼も多い会社です。

＼再建築不可の専門業者に相談／

対応エリアは首都圏が中心です。地方の物件は、全国対応の業者に相談しましょう。

会社名	第一土地建物株式会社
本社	東京都世田谷区用賀3-6-17
宅建業免許	東京都知事(3)第95059号
得意分野	再建築不可／既存不適格／ 境界未確定の土地
スピード	最短即日で査定
公式サイト	第一土地建物の公式サイト

10位：買取くん（株式会社リアテクス）｜売主が払う費用を公式に明示

買取くんは、売主が負担する費用の金額まで公式サイトで公開している、透明性の高い買取サービスです。

公式サイトには、収入印紙代1万〜4万円、抵当権などの抹消登記費用が約3万円、住所変更登記が必要な場合は約2万円と具体的に書かれています。

後から費用を請求されるトラブルが多いこの業界で、事前に総額を見通せるのは大きな安心材料です。

もうひとつの特徴が、2万名を超える投資家コミュニティとのマッチングです。

自社で買い取るだけでなく、投資家へ紹介するルートも持っているため、他社で買取不可となった物件でも出口が見つかる可能性があります。

弁護士・司法書士・土地家屋調査士30社以上と提携し、共有持分や境界の問題にも対応。査定は無料で、仲介手数料もかかりません。

「買い取れない場合も理由をお伝えする」「査定後にしつこく連絡しない」と公式サイトに明記されています。

＼査定無料・仲介手数料もかかりません／

所在地や権利関係によっては買い取れない場合があると公式サイトに記載されています。ただしその際も理由を説明してもらえます。

運営会社	株式会社リアテクス
宅建業免許	東京都知事(1)第107888号 （2022年6月4日取得）
本社	東京都品川区上大崎2-15-19 MG目黒駅前ビル2階
対応エリア	全国
得意分野	再建築不可／共有持分／底地・借地／ 相続空き家／立退き／築古・空室
実績	年間相談500件以上／投資家2万名超／ 提携士業30社以上
電話	03-6822-7297
公式サイト	買取くんの公式サイト

【比較表】訳あり物件の買取業者おすすめランキング

ランキングの選定基準と評価方法

本記事のランキングは、以下の5項目で評価しています。

掲載企業の信頼性やサービス内容を保証するものではありません。実際の契約前には、必ずご自身で公式サイトと国土交通省の検索システムを確認してください。

【物件タイプ別】訳あり物件の買取業者おすすめ

訳あり物件の買取業者は、会社ごとに得意な物件タイプがまったく違います。

自分の物件に合った会社を選ぶだけで、査定額が数百万円変わることもあります。

事故物件・心理的瑕疵のある物件におすすめの買取業者

事故物件なら、成仏不動産・ラクウル・ワケあり物件買取センターが候補になります。

事故物件は、特殊清掃やリフォームをしないと一般の買主が見つかりません。

そのため、清掃から再販までを自社で完結できる業者を選ぶのが基本です。

特に成仏不動産は、供養やお祓いまで含めて依頼できます。

共有持分・共有名義の不動産におすすめの買取業者

共有持分なら、クランピーリアルエステート・ワケガイ・買取くんが候補です。

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。

ただし買った側は不動産全体を自由に使えないため、一般の買主はまず見つかりません。

弁護士や司法書士と連携している業者なら、共有者との調整も含めて対応してもらえます。

再建築不可物件・既存不適格物件におすすめの買取業者

再建築不可なら、第一土地建物・訳あり物件買取相談所・ワケあり物件買取センターが候補になります。

再建築不可物件とは、幅4m以上の道路に2m以上接していないなどの理由で、建て替えができない物件のことです。

建物を先に解体してしまうと、その土地には二度と建物を建てられなくなります。更地にする前に、必ず専門業者へ相談してください。

空き家・老朽化物件・ゴミ屋敷におすすめの買取業者

空き家なら、ラクウル・訳あり物件買取プロ・買取くんが候補です。

ポイントは、残置物の撤去や解体まで対応してくれるかです。

家財を自分で処分すると数十万円かかることもあります。

まずは価格だけ知りたいならラクウルのAI査定、他社で断られた実績を重視するなら訳あり物件買取プロが向いています。

借地権・底地におすすめの買取業者

借地・底地なら、サンセイランディック・クランピーリアルエステートが候補です。

借地権や底地の売却では、地主と借地人の調整が必要になることが多いため、交渉力のある会社を選ぶことが重要です。

地代の滞納や、相手と連絡が取れないといったケースでも相談できます。

任意売却・差押え物件・立ち退き物件におすすめの買取業者

任意売却や立ち退きが絡む物件なら、ワケあり物件買取センター・訳あり物件買取相談所が候補です。

任意売却物件の買取だけでなく、家賃滞納への対応や、入居者との立ち退き交渉も相談できます。

住宅ローンの滞納が続くと、物件が競売にかけられる可能性があります。
競売では相場より安く売却されることがあるため、早めに相談することが大切です。

火災・水害・液状化など被災した不動産におすすめの買取業者

被災した不動産なら、ワケあり物件買取センターが数少ない相談先です。

火災や水害に遭った建物、地震で液状化した土地は、修繕費を見通しにくく、一般市場では売却が難しい傾向があります。

同社は、こうした被災物件も買取対象としているため、売却先が見つからない場合でも相談できます。

訳あり物件の買取業者を選ぶ6つのポイント

ここでは、訳あり物件の買取業者を選ぶ6つのポイントを解説します。

それぞれ詳しく解説します。

1．自分の物件タイプが「得意分野」と一致しているか

最も重要なのが、業者の得意分野と自分の物件が一致しているかです。

底地が得意な業者に事故物件を持ち込んでも、適正な査定は期待できません。

取り扱った経験がない物件は、リスクを大きく見積もって安く査定されるからです。

公式サイトの「買取実績」に、自分と似たケースが載っているかを確認しましょう。

2．具体的な買取実績・相談件数を公開しているか

買取実績を具体的に公開している業者を選びましょう。

訳あり物件は一件ごとに事情が違うため、周辺相場だけでは適正価格を出せません。

経験値がそのまま査定額に反映されます。

「どんな物件でも買取可能」とだけ書かれていて、具体的な実績が一切ない業者は要注意です。

3．宅地建物取引業免許を国土交通省のシステムで確認できるか

契約前に、宅地建物取引業免許の番号を必ず確認してください。

不動産の売買を業として行うには、宅建業の免許が必要です。

免許は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で誰でも無料で調べられます。

免許番号の（　）内の数字は更新回数を表します。数字が大きいほど営業年数が長いと判断できます。

4．過去に行政処分を受けていないか

行政処分の履歴は、国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」で確認できます。

宅建業法に違反した業者は、免許権者から処分を受け、その内容が公開されます。

悪質な処分歴がある会社は避けるのが無難です。

5．対応エリアに自分の物件が含まれているか

「全国対応」と書かれていても、実際は特定エリアに強いだけというケースがあります。

買取価格は、その地域でどれだけ再販できるかで決まります。

支店の場所や、対応エリアの実績を確認しましょう。

地方の物件なら、全国対応の大手と地域密着型の両方に査定を依頼するのが理想です。

6．現況有姿買取・契約不適合責任免責に対応しているか

この2つに対応している業者を選ぶと、売主の負担が大きく減ります。

現況有姿買取	清掃・リフォーム・解体をせず、そのままの状態で買い取ってもらえる
契約不適合責任免責	売却後に欠陥が見つかっても、売主が責任を負わない

知っている欠陥をわざと隠した場合は、免責の特約があっても責任を問われます。雨漏りや事故の事実は、必ず正直に伝えてください。

訳あり物件の売却は仲介より買取がおすすめな理由

訳あり物件は、買主を探す「仲介」より、業者が直接買う「買取」のほうが確実に手放せます。

ここでは、訳あり物件の売却は仲介より買取がおすすめな理由を6つご紹介します。

1．一般の買主が見つからない物件でも確実に売れる

買取業者は自社で物件を買い取るため、買主を探す必要がありません。

仲介では、主な買主はマイホームを探す個人です。

そのため、事故物件や老朽化した空き家は敬遠されやすく、売却が難しくなります。

一方、買取業者は物件をリフォームし、不動産投資家へ再販するルートを持っています。

そのため、一般市場では売りにくい物件でも、価値を見出して買い取ることができます。

2．最短数日〜1か月で現金化できる

買取なら、1週間〜1か月ほどで売却できるのが一般的です。

仲介では3〜6か月程度かかり、訳あり物件の場合はさらに長引くこともあります。

一方、買取は買主を探す必要がないため、スピーディーな売却が可能です。

業者によっては、査定額に納得できれば最短で翌営業日に決済まで進められます。

3．仲介手数料がかからない

買取業者への直接売却なら、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円超の場合「取引価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税」です。

1,000万円で売れた場合、約39万円の手数料が不要になる計算です。

4．特殊清掃・リフォーム・解体をせずそのまま売れる

現況有姿買取なら、売主が事前に手を入れる必要はありません。

仲介で売る場合、清掃やリフォームをしないと買主が見つかりません。その費用の目安は以下のとおりです。

工事の種類	費用の目安
特殊清掃	5万〜70万円（面積・間取りによる）
リフォーム	1部屋・1設備あたり20万〜150万円
セットバック	40万〜130万円

しかも、お金をかけて工事をしても、必ず売れる保証はありません。

5．契約不適合責任が免責され売却後のトラブルを防げる

多くの買取業者では、契約不適合責任を免責としています。

契約不適合責任とは、売却した物件に契約内容と異なる欠陥などが見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
通常は補修や代金の減額、損害賠償などを求められる可能性があります。

一方、免責であれば、売却後に欠陥が見つかっても責任を問われません。

6．近隣に知られずに売却できる

買取なら、物件情報をネットやチラシに公開せずに売却可能です。

仲介では買主を探すために広告を出す必要があり、事故物件などは近隣に事情を知られる可能性があります。

一方、買取は業者と直接やり取りするため、広告掲載や購入希望者の内見対応も不要です。

周囲に知られず売却したい方にも向いています。

【比較表】訳あり物件を仲介で売る場合との違い

	買取	仲介
売却期間	1週間〜1か月	3〜6か月以上
売却価格	相場より安くなる	相場に近い
仲介手数料	不要	必要
清掃・修繕	不要	原則必要
内見対応	不要	必要
近隣への露出	なし	広告で知られる
売却後の責任	免責が一般的	売主が負う

唯一のデメリットは、売却価格が仲介より安くなることです。

業者は再販するためのコストとリスクを負うため、その分が査定額から差し引かれます。

そもそも訳あり物件とは？5つの種類と該当する物件

訳あり物件に法律上の明確な定義はなく、「何らかの欠点があって普通には売りにくい不動産」の総称です。

大きく5つに分けられます。

物理的瑕疵のある物件（老朽化・雨漏り・傾き・土壌汚染）

物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに不具合がある状態です。

床の傾き／雨漏り／シロアリ被害／耐震強度の不足／地盤沈下／土壌汚染／老朽化した空き家

修繕費が読めないため、一般の買主からは敬遠されます。放置期間が長いほど買取価格も下がります。

心理的瑕疵のある物件（自殺・他殺・孤独死などの事故物件）

心理的瑕疵とは、買主や借主が心理的な抵抗を感じる事情のことです。

自殺があった物件／他殺があった物件／火災などの事故死があった物件／発見が遅れて特殊清掃を行った物件

いわゆる「事故物件」がこれにあたります。

法律的瑕疵のある物件（再建築不可・借地・底地・共有持分）

法律的瑕疵とは、法律や権利関係によって自由に使えない状態です。

再建築不可物件／借地に建てた物件／底地／共有持分・共有名義／抵当権などが付いた物件

売却に他人の合意が必要なケースが多く、話し合いが進まないまま何年も放置されがちです。

環境的瑕疵のある物件（嫌悪施設・騒音・悪臭）

環境的瑕疵とは、物件自体に問題がなくても、周辺環境に問題がある状態です。

ごみ焼却場や下水処理場が近い／反社会的勢力の施設が近い／騒音や振動の出る工場・幹線道路・踏切／風俗店などが近い

住宅としては売りにくくても、倉庫や事業用地として再活用できるケースがあります。

その他の訳あり物件（ゴミ屋敷・立ち退き・差押え・競売）

4分類に当てはまらなくても、売却の難易度が高い物件は訳あり物件として扱われます。

ゴミ屋敷／入居者がいる立ち退き物件／税金滞納などによる差押え物件／競売にかけられている物件

これらはすべて、専門の買取業者なら現況のまま相談できます。

訳あり物件の買取相場は通常物件の何割？種類別の目安

訳あり物件の買取価格は、通常物件のおおむね30〜80%が目安です。

種類別の買取相場一覧表

物件の種類	買取相場の目安
事故物件	通常物件の50〜70%程度
共有持分	通常物件の30〜50%程度
借地に建てた物件	通常物件の50%程度
再建築不可物件	通常物件の50〜70%程度
欠陥住宅	通常物件の70〜80%程度
老朽化した空き家	通常物件の50〜80%程度
ゴミ屋敷	通常物件の50〜70%程度
立ち退き物件	相場から立ち退き料（家賃6〜8か月分）を引いた金額

あくまで目安です。実際の金額は立地や建物の状態で大きく変わるため、必ず査定を受けて確認してください。

買取価格が下がりやすい物件の特徴

解決に手間と費用がかかる物件ほど、査定額は下がります。

• 建物の老朽化が激しく、解体費用がかかる
• 境界が確定していない
• 共有者や借地人とトラブルになっている
• 残置物が大量に残っている

放置期間が長いほど費用は増えるため、早めに動くほど高く売れます。

買取価格が相場より高くなるケース

立地が良ければ、訳あり物件でも高く売れます。

• 駅から近い／人気エリアにある
• 整形地で使いやすい
• 土地が広く、分割や活用の選択肢がある

再販の出口が見えている物件は、業者同士で査定額に差がつきやすいため、複数社の比較が特に有効です。

訳あり物件を買取業者に売却する流れと必要書類

訳あり物件の買取は、「査定→現地調査→契約→決済」の4ステップで進みます。

売却時に必要な書類一覧

書類	取得先・備考
登記済権利証 （登記識別情報）	再発行不可。紛失時は法務局へ相談
境界確認書	土地家屋調査士に依頼して作成
固定資産税納税通知書	毎年春ごろに市区町村から送付
印鑑証明書・住民票	市区町村の窓口で取得
本人確認書類	運転免許証やマイナンバーカード
収入印紙	売買契約書に貼付。コンビニでも購入可

物件や業者によって追加書類が必要になります。何が必要かは、査定の段階で確認しておきましょう。

必ず3社以上に査定を依頼して比較する

査定は必ず3社以上に依頼してください。

訳あり物件の査定額は、業者の再販ルートによって大きく変わります。

1社だけで決めると、その金額が高いのか安いのか判断できません。

比較するのは金額だけでなく、査定額の根拠・手数料の有無・担当者の説明の分かりやすさもチェックしましょう。

訳あり物件の売却でかかる税金と使える特例

訳あり物件を売却すると、利益が出た場合のみ税金がかかります。

譲渡所得税（所有期間による税率の違い）

譲渡所得税は、売却益が出たときだけ発生します。

譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）

税率は、物件を所有していた期間で変わります。

所有期間	所得税	住民税
5年以下（短期）	30%	9%
5年超（長期）	15%	5%

これとは別に、復興特別所得税（所得税額の2.1%）がかかります。

売却益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。訳あり物件は取得費を下回るケースも多くあります。

印紙税・登記費用

売買契約書には、売却金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。

売却金額	本則税率	軽減税率
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円	3万円

不動産の売買契約書には軽減措置が設けられています。

適用期限は延長されているため、最新の内容は国税庁のサイトで確認してください。

このほか、抵当権の抹消登記が必要な場合は登録免許税と司法書士報酬がかかります。

相続した空き家なら「3,000万円の特別控除」が使える

相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。主な要件は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンション等）でないこと
• 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること

この特例が使えるのは、令和9年12月31日までの売却分です。

また令和6年1月1日以後の譲渡からは、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も対象になりました。

相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されます（令和6年1月1日以後の譲渡）。適用の可否は税務署か税理士に確認してください。

特例を使うために必要な「被相続人居住用家屋等確認書」

3,000万円の特別控除を使うには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

申請先は、物件が所在する市区町村の窓口です。電気やガスの閉栓証明、物件の写真などの提出を求められます。

確認書を取得しても、確定申告をしなければ特例は適用されません。売却した翌年に必ず申告しましょう。

訳あり物件の買取で起こりやすいトラブルと回避策

ここでは、訳あり物件の買取で起こりやすいトラブルと回避策を解説します。

相場より大幅に安く買い叩かれる

最も多いのが、相場より大幅に安い金額を提示されるケースです。

訳あり物件は相場が分かりにくいため、売主が「こんなものか」と受け入れてしまいやすいのが原因です。

回避策はシンプルで、3社以上に査定を依頼して金額の幅を把握することです。

契約後に理由をつけて減額・追加費用を請求される

高額な査定額を提示しておきながら、後から費用を差し引く業者がいます。

「修繕費がかかる」「残置物の処分費が必要」といった理由で減額され、最終的な手取りが大きく減るという手口です。

回避するには、契約前に「提示額から差し引かれる費用は一切ないか」を書面で確認してください。

買取ではなく仲介・転売だったケース

「買取」と説明されながら、実際は買主を探す仲介だったというトラブルもあります。

仲介であれば仲介手数料が発生し、売却までの期間も読めません。

「買主は御社自身ですか?」と直接確認し、契約書の買主欄をチェックしましょう。

共有持分の売却で他の共有者と揉める

持分を売却した後、買取業者と他の共有者の間でトラブルになることがあります。

業者は不動産全体の取得を目指すため、他の共有者に売却を持ちかけます。その進め方が強引だと、親族関係が悪化するおそれがあります。

契約前に、「他の共有者にどのように連絡するのか」を必ず確認してください。

トラブルになったときの相談先（消費生活センター・国民生活センター）

トラブルが起きたら、消費者ホットライン「188（いやや!）」に電話しましょう。

局番なしの188にかけると、最寄りの消費生活センターにつながります。専門の相談員が、公平な立場で対応してくれます。

権利関係が絡む深刻なケースでは、不動産に詳しい弁護士への相談も検討してください。

買取業者に断られた・買取価格に納得できない場合の対処法

買取を断られても、手放す方法はまだ残っています。

訳あり物件を扱う仲介業者に相談する

訳あり物件を専門に扱う仲介業者に依頼する方法があります。

事故物件でも「価格が安ければ気にしない」という買主は一定数存在します。時間をかけられるなら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。

売れ残るリスクと、その間の固定資産税・管理費の負担は続きます。

相続土地国庫帰属制度を検討する

相続した土地なら、国に引き取ってもらえる制度があります。

2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」です。法務局に申請し、承認されれば土地の所有権を国に移せます。

対象は土地のみで、建物が建っていると利用できません。また、審査手数料と10年分の管理費相当額（負担金）の納付が必要です。

自治体の空き家バンク・引き取りサービスを利用する

市区町村が運営する空き家バンクに登録する方法もあります。

移住希望者などとマッチングする仕組みで、登録は無料の自治体がほとんどです。

また、費用を払って引き取ってもらう「有料引き取り」に対応する民間業者もあります。

訳あり物件を放置し続けるリスク（管理不全空家・特定空家の指定）

最も避けるべきなのが、そのまま放置し続けることです。

管理されていない空き家は、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定される場合があります。

指定を受けて勧告されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

倒壊や火災で他人に損害を与えれば、所有者が賠償責任を負うことにもなります。

参照：空家法とは【国土交通省】

訳あり物件の買取に関するよくある質問

まとめ：訳あり物件は専門の買取業者3社以上に査定を依頼しよう

この記事では、訳あり物件の買取業者おすすめランキングTOP10と、選び方・相場・税金・注意点を解説しました。

訳あり物件の査定額は、業者によって数百万円単位で変わります。

1社の金額だけで判断せず、まずは3社以上の無料査定を受けて比較することから始めましょう。

「いきなり業者に連絡するのは気が重い」という方は、物件タイプ・エリア・面積の3項目だけで相場がわかるラクウルのAI査定から試してみるのがおすすめです。

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