空き家買取のデメリット6選！仲介との違いやメリットを解説

と感じていませんか?

空き家買取は、不動産会社に空き家を直接買い取ってもらう売却方法です。

早く・手間なく売れる一方で、価格が安くなりやすい・税金の特例を使い損ねやすいといった注意点もあります。

この記事では、空き家買取のデメリット・仲介との違い・メリット・後悔しないポイントを詳しく解説します。

そもそも「空き家買取」とは

空き家買取とは、不動産会社が買主となり、空き家を直接買い取る売却方法です。

一般の買い手を探す「仲介」とは異なり、買主を探す時間がかかりません。そのため、短期間で売却しやすいのが大きな特徴です。

買取業者は、買った空き家をリフォームや解体してから売り直します。その費用と自社の利益を差し引くため、価格は仲介より安くなりやすいです。

一方で、家具や荷物が残ったままでも買い取ってもらえることが多く、片付けや修繕をしなくても売れます。

たとえば、空き家買取で評判の良い「ラクウル」など、家財道具が残った状態でも買い取ってくれる不動産会社があります。

空き家買取のデメリット6選

1．仲介より安くなりやすい

空き家買取の価格は、仲介で売る場合の7〜8割程度が目安と言われています。

買取業者は、リフォーム費・解体費・自社の利益をあらかじめ差し引いて価格を決めるからです。

仲介での相場	買取価格の目安 （7〜8割の場合）	差額
1,000万円	700〜800万円	200〜300万円
2,000万円	1,400〜1,600万円	400〜600万円
3,000万円	2,100〜2,400万円	600〜900万円

「7〜8割」は業界で一般的に言われる目安で、公的な統計ではありません。物件の状態や立地によって、これより高くも低くもなります。

2．買取を断られる場合がある

すべての空き家が買い取ってもらえるわけではなく、物件の状態や立地によっては断られることがあります。

たとえば次のような空き家は、断られたり、価格がかなり低くなったりしやすいです。

1社に断られても、訳あり物件を専門に扱う業者なら買い取ってくれることもあります。

3．業者によって査定額に差が出る

同じ空き家でも、買取業者によって査定額が大きく変わります。

業者ごとに、得意なエリア・リフォームのコスト・売り直すルートがちがうためです。そもそも買取をしていない不動産会社も多く、選べる業者の数が仲介より少ない点にも注意が必要です。

1社目の査定額でそのまま売ると損をする可能性があります。最低でも3社ほどに査定を依頼しましょう。

4．契約不適合責任が残る場合がある

買取では「売主の責任は免除」とされることが多いですが、知っていた不具合を隠していた場合は、責任を免れません。

契約不適合責任とは、売った家が契約の内容とちがっていたとき（雨漏りやシロアリなど）に、売主が修理代の負担や代金の値下げなどに応じる責任のことです。

つまり、「免責だから黙っておこう」は通用しません。知っている不具合は、すべて事前に伝えておきましょう。

5．契約後はクーリング・オフできない

空き家を不動産会社に売る契約は、あとから「やっぱりやめたい」と思っても、クーリング・オフできません。

宅地建物取引業法のクーリング・オフは、不動産会社が「売主」となる契約が対象です。個人が不動産会社に空き家を売る場合は、対象外となります。

トラブルを防ぐためにも、その場で契約を決めず、家族や専門家に相談してからサインしましょう。

6．特例を使えないと税負担が増える

相続した空き家は、条件を満たせば売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

ただし、条件を1つでも外すと使えず、税金が大きく増えます。

とくに注意したいのは、次の3つです。

買取業者が特例にくわしくないと、条件を満たさない契約を結んでしまうことがあります。

くわしい条件は空き家売却の3,000万円特別控除で解説します。

空き家買取と仲介の違い

買取と仲介の大きな違いは、買取は「早さと手軽さ」、仲介は「売却価格」を重視する売却方法という点です。

比較項目	買取	仲介
買主	不動産会社	一般の個人など
売却価格	相場の7〜8割が目安	相場に近い価格
売却期間	最短数日〜1ヶ月程度	3ヶ月〜半年以上 （買い手が見つかるまで）
仲介手数料	不要	必要
契約不適合責任	免除されることが多い	原則、売主が負う
内覧	業者の査定のみ	購入希望者の内覧に対応
残置物	そのままでOKなことが多い	原則、売主が片付ける

空き家買取のメリット

1．早く現金化できる

買取なら、早ければ数日〜1ヶ月ほどで現金が手に入ります。買い手を探す期間がないからです。

空き家を持っている間は固定資産税や管理費がかかり続けるため、早く手放せること自体が節約になります。

2．仲介手数料がかからない

買取は不動産会社と直接取引するため、仲介手数料は原則かかりません。

仲介で売る場合の手数料の上限は、次のとおりです。

2024年7月1日から、800万円以下の物件（低廉な空家等）は、事前に説明して合意すれば最大33万円（税込）まで仲介手数料を受け取れるようになりました。安い空き家ほど、仲介では手数料の負担が重くなります。

3．残置物ごと売却しやすい

買取なら、家具や荷物が残ったままでも売れることが多いです。

仲介では、引き渡しまでに家の中を空にするのが基本です。遠くに住んでいて片付けに通えない人には、大きな負担軽減になります。

残置物の処分費は、買取価格から差し引かれることがあります。見積もりの内訳を確認しましょう。

4．内覧がなく近所に知られにくい

買取では、広告を出さず、やり取りする相手は買取業者だけです。

仲介のように、ネット広告やチラシで売り出したり、何組もの内覧に立ち会ったりする必要がありません。

親族や近所に知られずに売りたい人に向いています。

5．売れにくい空き家も相談できる

買取業者は自社でリフォームや解体をするため、古くて傷んだ空き家や、訳ありの空き家も相談できます。

仲介で何ヶ月も売れなかった空き家でも、買取なら売れるケースがあります。

空き家買取が向いている人・向いていない人

空き家買取が向いている人

仲介が向いている人

迷ったら、買取と仲介の両方で査定を取り、差額を見てから決めるのが一番確実です。

空き家買取で後悔しないポイント

1．複数の買取業者へ査定を依頼する

買取業者は最低3社ほど比べましょう。

買取では、業者が出した査定額がそのまま売却価格になるのが基本です。比べる業者が多いほど、高い価格に出会える可能性が上がります。

2．仲介の査定額とも比較する

仲介で売った場合の査定額も取っておくと、買取でいくら下がるかがわかります。

差額が小さければ買取、大きければ仲介、というように判断しやすくなります。

仲介と買取の両方を扱う不動産会社に相談すると、一度に比べられて便利です。

3．不具合を正確に伝える

知っている不具合は、査定の段階ですべて伝えましょう。雨漏り・シロアリ・設備の故障・境界のトラブルなどです。

隠したまま売ると、免責の約束があってもあとから修理代などを請求されるおそれがあります。

4．免責・違約金の条件を確認する

契約書の「免責」と「違約金」の項目は、サインする前に必ず読みましょう。

5．強引な勧誘には即決しない

「今日決めてくれたらこの価格」などと急がされても、その場で契約しないでください。

買取の契約はクーリング・オフできません。売る気がないなら、はっきり断りましょう。

困ったときは、消費者ホットライン「188（いやや！）」に電話すると、近くの消費生活センターを案内してもらえます。

空き家売却の3,000万円特別控除

相続した空き家を売るなら、「3,000万円特別控除」が使えるか確認しましょう。

これは、空き家を売って得た利益から、最大3,000万円を差し引ける制度です。

たとえば、空き家を売って1,000万円の利益が出ても、この制度を使えば、その利益にかかる税金をゼロにできる可能性があります。

ただし、どんな空き家でも使えるわけではありません。建物の古さや売却する時期など、いくつか条件があります。

特例の内容と適用期限

まず、3,000万円特別控除の基本的なルールを確認しましょう。

特に注意したいのが、空き家を売る期限が決まっていることです。

たとえば、2024年に親が亡くなって空き家を相続した場合、原則として2027年12月31日までに売る必要があります。

また、制度自体の期限も2027年12月31日までです。期限を過ぎると、現行制度では控除を受けられません。

2026年11月時点では、制度の延長は決まっていません。今後の税制改正によって変更される可能性があります。

対象になる空き家の条件

この制度は、基本的に亡くなった人が1人で暮らしていた、古い一戸建てが対象です。

具体的には、次の条件をすべて満たす必要があります。

つまり、親が1人で暮らしていた古い実家を相続し、そのまま空き家として売るケースなどが対象になります。

親が亡くなる前に老人ホームへ入っていた場合も、要介護認定などの条件を満たせば対象になることがあります。

売ったあとに解体する場合も対象になる

古い空き家は、建物を取り壊してから売らなければならないと思うかもしれません。

しかし、2024年1月からは、空き家を売ったあとに、買主が解体や耐震改修をする場合も控除の対象になりました。

そのため、空き家を買取業者にそのまま売り、業者があとから解体する場合でも制度を使えます。

ただし、売った翌年の2月15日までに、解体または耐震改修を終えることが条件です。

たとえば、2026年11月に空き家を売った場合
2027年2月15日までに、買主が解体または耐震改修を終える必要があります。

買主が期限までに対応しなければ、控除を使えなくなるおそれがあります。

そのため、解体する期限や、必要な証明書類を渡してもらうことを、売買契約で決めておきましょう。

相続人が3人以上いる場合は控除額が変わる

空き家を相続した人の数によっても、控除額が変わります。

相続した人の数	1人あたりの控除額
1〜2人	最大3,000万円
3人以上	最大2,000万円

たとえば、兄弟3人で実家と土地を相続して売る場合、控除額は1人あたり最大2,000万円です。

なお、これは3人で合計2,000万円という意味ではありません。条件を満たせば、それぞれが最大2,000万円の控除を受けられます。

特例を使うには確定申告が必要

3,000万円特別控除は、空き家を売っただけでは自動的に適用されません。

売った翌年に、必要な書類をそろえて確定申告する必要があります。

主に必要になる書類は、次のとおりです。

特に注意したいのが、「被相続人居住用家屋等確認書」です。

これは、売った空き家が特例の対象になることを確認するための書類で、空き家がある市区町村に申請して発行してもらいます。

発行まで時間がかかることもあるため、売却が決まったら早めに準備しましょう。

税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。また、売却方法によって必要な書類が変わるため、事前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

空き家買取にかかる税金・費用

空き家を買取業者に売るときは、おもに「譲渡所得税」「印紙税」「登記費用」の3つがかかります。

ただし、すべての費用が必ずかかるわけではありません。
売却で利益が出なければ譲渡所得税はかからず、登記費用も物件の状況によって変わります。

買取業者に直接売る場合は、仲介手数料がかかりません。

1．譲渡所得税｜売却で利益が出たときの税金

譲渡所得税は、空き家を売って利益が出た場合にかかる税金です。

売却価格のすべてに税金がかかるわけではありません。家を買ったときの費用や売却にかかった費用などを差し引いた、残りの利益に税金がかかります。

税金がかかる利益 ＝ 売却価格 − 購入時の費用など − 売却にかかった費用 − 特別控除

税率は、空き家を所有していた期間によって変わります。

所有期間	税率（合計）
5年を超える	20.315%
5年以下	39.63%

つまり、5年を超えて所有していた空き家のほうが、税率は低くなります。

相続した空き家の場合、所有期間は親などが購入した日から引き継いで計算します。
親が長年住んでいた実家なら、税率20.315%になるケースが多いです。なお、所有期間は売った年の1月1日時点で判断します。

たとえば、空き家を売って1,000万円の課税対象となる利益が出た場合、税金は次のようになります。

条件	税金
特別控除なし （税率20.315%）	203万1,500円
3,000万円特別控除あり	0円

このように、3,000万円特別控除を使えるかどうかで、税金が大きく変わります。

親が家を買ったときの金額がわからない場合は、売却価格の5%を購入費用（取得費）として計算できます。
ただし、利益が大きく計算されて税金が増えることもあるため、昔の売買契約書や領収書を探しておきましょう。

2．印紙税｜売買契約書にかかる税金

印紙税は、空き家を売るときに作る売買契約書にかかる税金です。

税額は売却価格によって決まります。2027年3月31日までに作成する契約書には、次の軽減税率が適用されます。

売却価格	印紙税
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円

たとえば、空き家を800万円で売る場合、紙の売買契約書にかかる印紙税は5,000円です。

電子契約で売買契約を結ぶ場合は、原則として印紙税がかかりません。

3．登記費用｜不動産の名義変更などにかかる費用

登記費用は、不動産の名義を変えたり、住宅ローンの担保を外したりするときにかかる費用です。

空き家を売るときの名義変更（所有権移転登記）は、買主が費用を負担するのが一般的です。

ただし、次のような場合は、売主にも費用がかかります。

特に、相続した空き家を売る場合は、売却前に亡くなった人から自分へ名義を変える「相続登記」が必要です。

相続登記にかかる費用は、おもに次の2つです。

費用	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%
司法書士への報酬	依頼先や手続きの内容によって異なる

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら、登録免許税は原則4万円です。

なお、評価額100万円以下の土地は、2027年3月31日まで登録免許税が免除される制度があります。

免税制度を使うには、登記申請書に必要な記載をする必要があります。対象になるかどうかは、法務局や司法書士に確認しましょう。

空き家買取の流れ

空き家買取は、「相続登記→査定→契約→引渡し→確定申告」の5ステップで進みます。

空き家を放置するリスク

使う予定のない空き家は、放置するほど税金・罰則・価値の下落のリスクが大きくなります。

1．固定資産税が上がる場合がある

管理されていない空き家は、土地の固定資産税を安くする特例が外れて、税金が上がることがあります。

家が建っている土地は「住宅用地の特例」で、固定資産税の計算のもとになる金額が下がっています。

土地の区分	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	6分の1に減額
一般住宅用地 （200㎡を超える部分）	3分の1に減額

ところが、市区町村から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けると、この特例が外れます。管理不全空家への勧告は、令和5年12月13日に施行された改正空家法で新しく加わりました。

よく「固定資産税が6倍になる」と言われますが、6分の1の減額がなくなるという意味です。実際の税額がちょうど6倍になるとは限りません。

2．相続登記をしないと過料の対象になる

令和6年4月1日から相続登記が義務になり、正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料が科されることがあります。

相続したことを知った時期	相続登記の期限
令和6年4月1日以後	知った日から3年以内
令和6年4月1日より前	令和9年3月31日まで

義務化より前に相続した空き家も対象です。名義が亡くなった人のままなら、早めに手続きしましょう。

3．劣化して売却価格が下がる

人が住まない家は傷みが早く、放置するほど買取価格も下がります。

空気の入れ替えや水を流すことがなくなると、カビ・雨漏り・設備の故障が起きやすくなるからです。

さらに、3,000万円特例には相続から3年目の年末という期限もあります。売ると決めたら、早めに動くほど得をしやすくなります。

空き家買取に関するよくある質問

まとめ

この記事では、空き家買取のデメリット、仲介との違い、メリット、後悔しないポイントを解説しました。

空き家買取は、「高く売るより、早く・手間なく手放したい人」に向いた売却方法です。

空き家は持っているだけで税金や管理の負担がかかり、時間がたつほど価値も下がります。

まずは複数社に査定を依頼して、自分の空き家がいくらで売れるのかを知るところから始めましょう。

＜参考・出典＞

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
• 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 法務省「不動産を相続した方へ（相続登記の義務化）」
• 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
• 国土交通省「空き家対策行政の動向について」
• 財務省「令和9年度税制改正要望（国土交通省）空き家の発生を抑制するための特例措置」
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」
• 東京都住宅政策本部「契約不適合責任と瑕疵担保責任」
• 不動産流通推進センター「令和6年度 宅地建物取引士講習テキスト補足資料（低廉な空家等の報酬特例）」