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「第二の大井町」はどこにあるのか？ 都市構造の類似性から探る次なる注目エリア
対象期間：2022年1月〜2026年9月
調査主体：マンションリサーチ株式会社
解析対象：大井町駅・北千住駅・京橋駅（大阪市）・野田阪神駅周辺中古分譲マンション市場データ
総データ数：13,074件
集計・推計アプローチ
流通市場における売り出し事例を幅広く取得し、オリジナルの統計モデルを適用して各種指標の分析を実施しました。
本レポートは、不動産市場のデータ分析を専門とするマンションリサーチ株式会社と、街に関する多様な情報を収集・分析し、都市構造の可視化に取り組むGEXT合同会社が共同で調査・作成したものです。
GEXT合同会社が持つ都市機能や店舗・施設等に関するデータ分析と、マンションリサーチ株式会社が保有する不動産市場データを組み合わせることで、従来の人口統計や交通統計だけでは捉えきれない街の類似性を評価するとともに、都市構造と不動産市場の関係性について検証しました。
本調査では、大井町駅周辺を基準として都市構造が類似するエリアを抽出し、それぞれの中古マンションの成約価格や在庫動向を比較することで、今後注目すべきエリアの可能性を考察しています。
(参照：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000002.000186199.html)
近年、大規模な再開発が進み、街としての利便性や魅力が大きく向上してきた大井町駅周辺。JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線の3路線が利用できる交通利便性に加え、商業施設や生活利便施設の充実、さらには都心へのアクセスの良さなどを背景に、住宅地としての評価も高まってきました。
特に近年では、駅周辺の再開発によって街の将来像が明確になり、従来からの交通利便性や生活利便性に加えて、将来的な発展への期待が不動産価格にも反映されてきたと考えられます。
一方で、大井町駅周辺のように都市機能が充実し、住宅地としてのポテンシャルを持ちながらも、まだ十分に注目されていない街は存在するのでしょうか。
本調査では、こうした問題意識から、大井町駅周辺と都市構造が類似する「第二の大井町」を抽出し、それぞれの不動産市場がどのような動きを示しているのかを検証しました。
一般的に街の特徴を比較する際には、人口規模や世帯構成、駅の乗降客数、商業施設の集積状況などが用いられます。これらは都市の基本的な性質を把握するうえで重要な指標ですが、実際に街がどのように利用され、どのような生活環境が形成されているのかを十分に説明できるとは限りません。
例えば、人口規模や乗降客数が同程度の駅であっても、飲食店が多く集積する街と、日常的な買い物施設が充実する街では、その都市機能や利用者の行動特性は大きく異なります。
そこで本調査では、従来の人口統計や交通統計とは異なる視点から、街に関して発信される情報量や、飲食店舗、購買店舗、移動手段、暮らし・遊びに関連する施設などの分布状況を分析しました。
単純に施設の数が多いか少ないかではなく、どのような都市機能が、どの程度のバランスで集積しているのかに着目することで、街の構造的な類似性を評価しています。
今回の分析では、各都市機能に関する指標を10段階で評価するとともに、データの分布をもとに偏差値を算出し、街ごとの特徴を相対的に比較しました。
こうした評価方法を採用することで、単に規模の大きな街が高く評価されるのではなく、各都市機能の集積状況や特徴を比較しやすくなります。
さらに、大井町駅周辺を基準として各指標の構成を比較することで、都市機能のバランスが近いエリアを抽出しました。
重要なのは、今回の評価が街の優劣を直接示すものではないという点です。都市機能の類似性が高いことは、必ずしも不動産価格が同程度であることや、将来的な価格上昇を保証するものではありません。
しかし、都市構造が似ているにもかかわらず、不動産市場における評価が異なる場合には、その違いを生み出している要因を考察することができます。
今回の分析において、大井町駅周辺との都市構造の類似スコアが特に高かったエリアは、大阪市の京橋駅、野田阪神駅、東京都23区の北千住駅の3駅となりました。
京橋駅（大阪市）
JR・京阪・大阪メトロが接続する交通結節点であり、商業施設や飲食店が集積するエリア
野田阪神駅（大阪市）
梅田方面へのアクセスが良好で、日常的な商業機能と住宅機能が共存するエリア
北千住駅（東京都23区）
複数路線が集まる交通拠点であり、商業・飲食・住宅機能が複合的に形成されたエリア
これらの駅はいずれも都心部へのアクセスに優れ、駅周辺に多様な都市機能が集積しているという特徴があります。
ただし、街の知名度や再開発の進捗状況、住宅地としての市場評価はそれぞれ異なります。都市構造が類似している一方で、不動産マーケットにおいては異なる成長過程をたどっている可能性があるのです。
次に、これら4駅周辺の中古マンション市場について、成約坪単価の推移を比較しました。
大井町駅周辺では、これまで再開発期待や住宅需要の高まりを背景に成約坪単価が上昇してきましたが、2025年末をピークとして、2026年上期末には下落する動きが確認されました。
これは大井町という街の魅力が低下したことを直接意味するものではなく、これまでの価格上昇によって市場評価が先行し、価格面で一定の調整が生じている可能性があります。
一方で、京橋駅、野田阪神駅、北千住駅周辺では、成約坪単価が上昇、あるいは高い水準で横ばいに推移しており、大井町駅周辺とは異なる動きが見られました。
こうした価格推移は、都市構造の類似性が高い街であっても、不動産市場における評価の進み方には時間差が存在する可能性を示唆しています。
つまり、大井町駅周辺では既に価格上昇が相当程度進んでいる一方で、類似する3駅では、都市機能に対する市場評価が引き続き進行しているとも考えられます。
さらに注目したいのが、中古マンションの在庫動向です。
不動産市場を評価する際には価格の上昇率に注目が集まりがちですが、価格だけでは市場の需給状況を十分に把握することはできません。
特に重要なのが、市場に供給された物件がどの程度円滑に吸収されているのかという流動性の視点です。
大井町駅周辺では、直近の中古マンション在庫が増加傾向にあり、以前と比較して市場の需給バランスに変化が生じている可能性があります。
一方で、京橋駅周辺と北千住駅周辺では在庫がおおむね安定して推移しており、野田阪神駅周辺についても直近では在庫動向から需給改善がうかがえます。
もちろん、在庫数は新規売出件数にも左右されるため、在庫の増減だけで流動性を断定することはできません。しかし、成約価格の推移と併せて確認すると、大井町駅周辺では価格上昇の一服感が表れる一方、類似する3駅では比較的安定した市場環境が維持されている可能性が見えてきます。
今回の分析結果から考えられるのは、都市そのもののポテンシャルと、不動産市場における評価が必ずしも同じタイミングで高まるわけではないということです。
大井町駅周辺では、大規模再開発を契機として街への注目度が急速に高まり、将来の利便性向上や都市機能の充実に対する期待が、不動産価格にも反映されてきたと考えられます。
一方で、京橋駅、野田阪神駅、北千住駅については、大井町駅周辺と類似する都市機能を持ちながらも、再開発による注目の集まり方や価格上昇の過程は異なっています。
これらの街では、既存の交通利便性や商業集積、生活環境といった都市本来の機能を背景に、住宅需要が形成されている可能性があります。
そのため、大井町駅周辺のように期待先行で価格が上昇した市場とは異なり、実際の居住需要や地域の需給環境に沿った形で、市場評価が進んでいるとも考えられます。
今回の調査で重要なのは、京橋駅、野田阪神駅、北千住駅が必ず大井町駅周辺と同じ価格上昇を経験するという結論ではありません。
むしろ、都市構造が似ているにもかかわらず、価格や在庫の動きが異なるという事実そのものに、分析上の価値があると考えています。
不動産市場では、再開発計画や知名度など、分かりやすい材料を持つエリアに注目が集中する傾向があります。しかし、既に交通利便性や生活利便性が充実し、安定した住宅需要が存在する街であっても、その都市機能が価格に十分反映されているとは限りません。
今後は、こうした都市構造の類似性に加え、成約価格、販売日数、値下げ率、在庫動向などを組み合わせることで、街が持つ都市機能に対して不動産市場がどの程度の評価を与えているのかを、より多角的に検証することが重要になると考えられます。
「第二の大井町」を探すという試みは、単に次の再開発エリアを予測するものではなく、都市の実力と不動産市場における評価の違いを可視化するための新たなアプローチです。
今回抽出された3駅についても、今後の価格動向と流動性を継続的に観測することで、都市構造の類似性が不動産市場の成長過程をどの程度説明できるのか、さらに検証していきたいと考えています。
筆者プロフィール
寺田和弘（てらだかずひろ）
GEXT合同会社
CEO & FOUNDER
位置情報・地理空間データ活用の専門家
GEXT合同会社代表。複数の外資系ソフトウェアベンダー（SAP等）にて金融機関プロジェクトをリード。その後位置情報マーケティング領域に転じ、位置情報広告・地理空間分析事業を統括。業界団体LBMA Japan創設理事として人流データのガイドライン策定・総務省対応に従事。GEXTを設立し、現在は地域スポット情報のデータ流通とAIエリア分析基盤の構築と提供に取り組む。
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。
福嶋総研 公式WEBサイト
https://mansionresearch.co.jp/fri/
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