―価格帯別成約動向から見る成熟化の進展―
東京都の中古マンション市場は、2024年以降、価格帯別に明確な構造変化を示している。従来、東京の都心部における中古マンションは、市場全体が「高値圏」として一括りに扱われる傾向が強かった。しかし、価格帯の上昇とともに需要層の属性や購買動機が細分化し、結果として市場内部が階層的に分化しつつある。本稿では、1億円台の一般化、2～5億円帯の停滞、5億円超の堅調といった現象を軸に、市場の成熟化と価値の二極化について論じる。
1 1億～2億円帯の一般化と実需層の台頭
1億～2億円の価格帯は、かつては「高級マンション」の領域として認識されていた。しかし、昨今の新築マンション価格の著しい上昇により、この価格帯は中上位層の実需が集中する「標準的な購入レンジ」へと変容した。特に、年収1,500万円前後以上の共働き世帯や、医師・弁護士・外資系専門職といった高付加価値人材を中心とする層が安定した購買力を示している。
金利上昇局面であっても、これらの層は自己資金比率が高く、金利に対する感応度が低い。このため、都内全域では1億～2億円帯の成約件数が増加傾向を保ち、もはや希少性のある価格帯ではなく、東京の住宅市場において一般化しつつある。
一方で、都心3区（千代田区・中央区・港区）に限定すると、2025年春以降は成約件数が横ばい傾向に転じている。これは、同価格帯の物件が周辺区—例えば渋谷区、文京区、目黒区、品川区—においても増え、都心3区への一極集中が薄れたことを示す。言い換えれば、1億～2億円帯は都心固有の市場ではなくなり、良質な中古物件が周辺区へと拡散する現象が進展しているのである。
2 2億～5億円帯における価格と品質の乖離
2億～5億円帯は、2023年頃まで都心部における中心的な取引ゾーンであった。しかし2024年後半から2025年春にかけて急激に取引が増えた後、同年夏以降は明確な停滞が見られる。特に港区における成約件数の落ち込みは顕著であり、市場は過熱から冷却へと転じた。
この背景には、価格と品質の乖離がある。近年の建築費高騰や地価上昇を受け、立地や築年数に見合わない高価格のマンションが増加した。本来1億5,000万円前後であるべき物件が、相場の勢いだけで2億円を超える価格設定をされるなど、供給側の価格上乗せが顕著であった。結果として、富裕層の目から見て「価格に見合わない物件」が増加し、購買意欲の低下につながったと考えられる。
購買層の心理には、「2億円を超えるなら新築を選ぶ」「港区以外により条件の良い選択肢がある」「海外不動産へ資金を振り向ける」といった合理的判断が強まっている。つまり、取引減少は金利の影響ではなく、価格設定と品質評価のミスマッチに起因するのである。
3 5億円超市場における富裕層の新たな資産行動
これに対し、5億円以上の超高額中古マンション市場は堅調である。この価格帯は超富裕層による需要が中心であり、その行動原理は低価格帯とは全く異なる。購買動機はもはや居住目的だけでなく、インフレ対策、資産分散、為替リスクヘッジなど、ポートフォリオ戦略の一環としての実物資産保有が重視されている。
特に、港区南青山・元麻布・白金台、千代田区番町、中央区晴海・月島の高級タワーマンションなど、限られたエリアに需要が集中している。また、円安の継続を背景に海外投資家の参入も見られ、金利の影響もほぼ受けていない。供給自体が極めて限定的であるため、価格下落圧力は弱く、希少性がそのままプレミアムとして作用している。
4 リノベーション再販市場における淘汰と高度化
再販事業者の間でも動きは二極化している。2024年以降、仕入価格上昇により採算が悪化し、撤退を余儀なくされる事業者が増加した。とりわけ築浅・都心立地の物件では仕入れ価格が過度に高く、販売利益を十分に確保できない。
その一方で、「高付加価値型リノベーション」を志向する企業も現れている。単なる内装更新ではなく、耐震性、給排水設備の更新、住戸設計、将来の資産性といった要素を重視し、品質面で差別化を図る動きである。購入者側の評価軸も変化し、価格よりも価値を重視する姿勢が強まっている。この点においても、市場全体の成熟が進行しているといえる。
5 市場成熟化と価値の選別
総じて、東京都中古マンション市場は、過熱状態から冷静な選別局面へと移行した。1億～2億円帯は実需によって層が厚く、2～5億円帯は品質評価に基づく選別が進み、5億円超は富裕層の戦略的投資対象として安定した需要を維持している。
今後の市場を展望すると、「価格の高止まり」ではなく、「価値の二極化」がさらに進むと予見される。すなわち、購入者の評価基準が厳格化したことで、立地、築年、維持管理、希少性、ブランド性といった複数要因を総合的に満たす物件が選ばれ、それ以外は相対的に支持を失う局面にある。
2025年以降、東京都の中古市場は堅調な推移を見せると考えられるが、その内部では格差が拡大し、「選ばれる物件」と「選ばれない物件」の明暗がより鮮明になるであろう。この動きは市場にとって健全な成熟化プロセスであり、長期的には東京の住宅市場全体の質向上に寄与するものと評価される。
