1．日本最高水準の住宅立地としての3A＋Rエリア
麻布、赤坂、青山に六本木を加えた「3A＋R」エリアは、日本国内において最上位水準のマンション立地として長期にわたり高い評価を維持してきた。都心中枢に位置し、外資系企業拠点、各国大使館、高級ホテル、ラグジュアリーブランド、国際水準の医療・教育機関などが高度に集積する同エリアは、単なる高級住宅地の枠を超え、「グローバル都市・東京」を象徴する居住ゾーンとして位置づけられる。日本人富裕層のみならず、海外投資家および外国人エグゼクティブからの居住需要も強く、供給を恒常的に上回る需要構造が形成されてきた。
このような背景の下、3A＋Rエリアのマンション価格は長期的に安定かつ上昇基調で推移してきた。2023年中盤までは、麻布、赤坂、青山、六本木の各地区における価格水準は一定のばらつきを伴いつつも概ね同水準に収斂しており、いずれも「都心最高水準」として一括して評価されていた。しかし、2023年後半以降、その構図に変化が生じ、とりわけ六本木地区の坪単価が急激に上昇し、他地区を明確に上回る水準に達している。
通常、このような価格差の拡大は、大規模再開発や交通利便性の向上といった明確な外生的要因によって説明される場合が多い。しかし、当該期間に六本木地区において顕著な都市開発は確認されていない。むしろ、麻布地区では麻布台ヒルズの完成により都市機能が大きく向上しており、それにもかかわらず六本木が突出した価格上昇を示している点は、市場構造を理解する上で重要な分析対象となる。
2．面積帯別データが示す価格上昇構造
3A＋Rエリアにおける住戸面積帯別の坪単価推移を分析すると、住戸面積が大きくなるほど坪単価が逓増する傾向が明確に観察される。特に80㎡以上の広面積帯においては上昇幅が顕著であり、2020年時点で坪単価600万円前後であった水準が、直近では坪単価1,400万円前後にまで上昇し、2倍超という例外的な伸びを示している。
この現象は、単に地価やエリアブランドの上昇による結果とは言い難く、富裕層の住宅選好の変化が強く影響していると考えられる。近年は「立地×広さ×築浅×眺望」といった複合的価値が重視される傾向が強まり、駅距離といった従来の評価軸以上に、プライバシー性の高い住戸規模、共用部の充実度、建物ブランド、高層階からの眺望といった要素が価格形成に大きく寄与するようになっている。
その結果、平均値や中央値といった集計指標のみを用いると、エリア全体が均等に価格上昇しているかのように見えるものの、実際には価格上昇の中心は、供給が限定され需要が集中する広面積帯かつ高グレード物件に偏在している。この構造は3A＋Rエリア全体に共通する特徴である。
3．築浅・大型住戸取引の増加と六本木価格の乖離
3A＋Rエリアにおいて、「2006年築以降」かつ「80㎡以上」という条件を満たす住戸の成約割合を比較すると、全地区で増加傾向が確認される一方、六本木地区のみが2024年中盤以降に急激な上昇を示している。この時期は、六本木地区の坪単価が他地区と比較して顕著に高騰した時期と一致しており、両者の間には強い相関関係が存在すると考えられる。
すなわち、六本木地区の価格高騰は、「エリア全体の地価が一様に上昇した結果」と解釈するよりも、「築浅かつ広面積帯という高価格帯セグメントの取引が、他地区と比較して著しく多かった結果」と捉える方が妥当である。築浅マンションは設備水準、耐震性能、共用施設の充実度などの観点から高く評価され、同一立地・同一面積帯であっても築古物件より高い坪単価で取引される傾向にある。これに80㎡以上という希少性が加わることで、個別取引の価格インパクトが拡大し、市場全体の平均値や代表値を押し上げる要因となっている。
4．六本木に取引が集中する要因の考察
六本木は、東京において数少ない国際的知名度を有する地名であり、外資系企業の集積、国際色豊かな商業施設、高級ホテル、ナイトライフ、アート施設などが集中する都市空間として、外国人にとって東京を象徴するエリアとして認知されている。そのため、日本の地理や不動産市場に精通していない海外投資家であっても、「六本木」という地名のみで立地価値や象徴性を直感的に理解しやすく、投資判断を下しやすいという特性を有する。
このような認知のしやすさは、とりわけ短期的な価格上昇益を志向する投資・投機資金にとって重要な要素である。再販時においても、説明容易性と買い手探索の容易さが担保され、流動性および出口戦略の明確性が高い立地と評価されるからである。六本木は、麻布、赤坂、青山といった他の高級住宅地と比較しても、国際市場におけるブランドの通用度という点で相対的優位性を有している。
その結果、六本木地区では「築浅×大型住戸」という高額帯商品に対して、実需に基づく居住目的に加え、値上がり期待を前提とした投資・投機マネーが重層的に流入しやすい構造が形成された。特に円安局面においては、日本の都心不動産は外貨建てでの割安感が強まり、国際的認知度の高い六本木地区に資金が集中しやすくなる傾向がある。以上より、六本木地区における2006年築以降かつ80㎡以上の取引増加は、「立地特性」「国際認知度」「高い流動性」という三要素が重なり、外国人投資家による投資・投機対象となりやすい市場環境が形成された結果であると解釈される。
5．表面的価格指標を超えたエリア評価の必要性
以上の分析から、現在の3A＋Rエリア、とりわけ六本木地区の価格動向は、必ずしも居住価値やエリアとしての成熟度の上昇そのものを直接反映しているわけではないことが示唆される。むしろ、築浅かつ大型住戸という特定セグメントに取引が集中した結果として、表面的な価格指標が歪められている可能性が高い。また、都心マンション市場には投機的取引や短期売買が一定程度含まれており、実需に基づく価格形成とは異なる力学が作用している点にも留意が必要である。
本来、エリア評価は単なる価格水準の高低のみで測定されるべきではなく、交通利便性、生活利便性、教育・医療・文化インフラ、治安、都市景観、将来的な都市計画や再開発の可能性、住民コミュニティの質、エリアブランドの持続性といった多層的要素を総合的に勘案して判断されるべきである。こうした観点からすれば、麻布台ヒルズの完成によって都市機能が向上した麻布地区や、長年にわたり高級住宅地としての品格を維持してきた青山・赤坂地区の評価が、六本木地区に劣後すると必ずしも断定することはできない。
したがって、短期的な価格変動に過度に反応するのではなく、「中長期的に居住価値と資産価値の両立が可能なエリアはどこか」という視点に立った分析が、今後のマンション選択において重要となる。特定エリアや特定物件タイプに取引が集中する局面においては、市場データの解釈には一層の慎重さが求められる。表層的な価格指標のみに基づく判断ではなく、その背後にある取引構造や需要層の変化を精緻に読み解くことこそが、合理的かつ価値ある不動産意思決定につながると結論づけられる。
