序論
近年、東京都の中古マンション市場は長期的な上昇基調のもとで推移してきたが、2024年以降、その構造に明確な変化が観察されている。特に価格帯別における成約動向の差異が拡大しており、高額帯・超高額帯市場の堅調さに対して、中間価格帯の取引鈍化が顕著となっている。本稿では、1億円以上の高額帯から5億円を超える超高額帯に至るまでの階層別市場動向を分析し、あわせて再販市場における取引構造の変容を考察することで、東京都中古マンション市場の「二極化」と「適正化」の実態を明らかにすることを目的とする。
本論
1. 高額帯（1億円以上2億円未満）の堅調な実需化
1億円以上2億円未満の価格帯における成約件数は、依然として上昇基調を維持している。この層の購入主体は、企業経営者、外資系企業勤務者、医師・弁護士等の高所得専門職に代表される。彼らは安定的な収入基盤を有し、住宅ローン審査を容易に通過しうる金融属性を備えている。
2020年代前半までは、同価格帯の物件は「高級住宅」として象徴的意味を持っていたが、現在では都心居住の「標準的実需」としての性格を強めている。特に千代田区・港区・渋谷区・中央区といった都心5区においては、坪単価700万〜900万円台が一般化し、50㎡台で1億円を超える物件が常態化している。このことは、所得階層上位層の都心志向が定着したこと、ならびに高価格帯が必ずしも贅沢品ではなく、都心居住の「必要条件」と化したことを意味する。
さらに、円安基調が継続する中で、海外投資家による都心不動産への資金流入が活発化している点も注目に値する。これにより、為替ヘッジを兼ねた外貨建て資産運用の一環として東京不動産が再評価されている。特筆すべきは、金利上昇局面においても当該層の成約件数が減退していない点であり、これは現金購入率の高さと、物件取得を資産保全の一手段として位置づける富裕層の投資行動の特質を示している。
2. 超高額帯（5億円以上）の富裕層市場の安定的拡大
次に、5億円を超える超高額帯に注目すると、成約件数は年次変動を伴いながらも安定的に推移している。この階層の物件は、青山・麻布・一番町・代官山などの都心高級住宅地に所在するプレミアムレジデンス、または湾岸エリアの最上階ペントハウス等に集中する。
この層の購買動機は、居住目的よりも資産防衛・ポートフォリオ分散の観点に基づく傾向が強い。特に2023年から2024年前半にかけては、世界的な金融市場の不確実性が増大する中、株式・暗号資産といったリスク資産から現物資産への資金シフトが顕著であった。不動産の希少性と安定的な価値維持力が再評価され、「買える時に買う」という富裕層特有の決断速度が市場を支えている。
この市場においては、価格変動よりも「立地」「眺望」「ブランド」といった非代替的価値が優先されるため、景気循環の影響を受けにくい。結果として、超高額帯の市場は他階層に比べて構造的に安定している。
3. 中間高級帯（2億円以上5億円未満）の減速
一方、2億円以上5億円未満の中間高級帯では、成約件数の伸びが明確に鈍化している。この階層の主たる購買層は企業役員・上場企業幹部・オーナー経営者などであるが、価格上昇が限界点に達しつつあり、面積・仕様とのバランスが崩れていることが背景にある。
たとえば、都心一等地では80㎡程度の物件が3億円を超える事例が増加しており、同価格でより広い郊外物件が取得可能であることから、相対的な満足度が低下している。また、富裕層の一部は都内新築物件や海外不動産に資金を振り向ける傾向を強めており、この層の流出が中間高級帯の停滞を助長している。
価格に対する「心理的抵抗感」の発生は、需給バランスの転換点を示唆している。この階層では、価格上昇の持続性よりも「コスト・パフォーマンス」の合理性が重視されるようになり、結果として市場の勢いが鈍化している。
4. 再販市場の変容：撤退と戦略転換の二極化
中古マンション市場の構造変化は、再販事業者の動向にも顕著に現れている。2023年末以降、東京都全体の新規売出数に占める再販物件比率は減少傾向を示している。これは、仕入価格の高騰、リフォーム・登記費用等のコスト上昇によって採算性が悪化し、再販事業から撤退する中小企業が増加しているためである。
一方で、残存する事業者は戦略の高度化を進め、「数量重視」から「利益率重視」への転換を図っている。特に都心ブランドエリアにおいては、「立地・改修品質・管理状態」に優れた物件を厳選し、高価格帯でも販売可能な「高付加価値再販モデル」を採用する傾向が強まっている。この戦略転換により、2024年前半には再販物件の平均価格が上昇したが、2025年春以降は需要一巡と在庫リスク回避のため再び価格上昇が鈍化している。
この動向は、市場が量的拡大から質的成熟へ移行する過程にあることを示しており、不動産再販業の「選別化・高品質化」が今後の競争軸となる可能性が高い。
結論
以上の分析を総合すると、東京都中古マンション市場は現在、「価格帯別の二極化」と「市場構造の適正化」が並行して進行する局面にあるといえる。すなわち、
- 1億〜2億円帯は安定的な実需層に支えられ堅調であり、
- 5億円超の超高額帯は富裕層の資産防衛的需要により底堅さを維持し、
- 2億〜5億円帯では価格過熱により取引意欲が減退している。
さらに、再販市場においては、採算性低下による撤退と高付加価値戦略への転換が同時に生じており、市場全体が量から質への転換期に差し掛かっている。
将来的には、金利上昇や経済情勢の変化に伴い、1億円未満のボリュームゾーンにも価格調整の波が及ぶ可能性がある。しかしながら、都心ブランドエリアの希少性と富裕層マネーの滞留が市場の下支え要因として機能し、全面的な価格下落局面に至る可能性は低い。
東京都中古マンション市場は、単なる価格上昇局面を脱し、所得階層ごとの購買行動・資産運用戦略の違いが明確に表出する「階層別構造変化」の段階に突入している。この変化を的確に捉えることが、今後の都市住宅政策および不動産投資戦略の策定において不可欠である。
