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現況の中古マンション価格の高騰と言われる裏には、高価格帯物件の販売の好調さが成約価格を引っ張る一方、中古マンションを購入する大多数が属する(一億円以下)マーケットにおいては、むしろ現況が頭打ちといった状況です。

グラフ1:一都三県中古マンションの価格推移

出典：東日本レインズのデータよりマンションリサーチ独自に作成
 
現況の首都圏中古マンション成約価格の推移(グラフ1)を見ると依然として、高騰を続けているように見えます。
 
グラフ2:一都三県中古マンションの価格推移

出典：東日本レインズのデータよりマンションリサーチ独自に作成
 
一方で在庫価格(グラフ2)を見ると、2023年前半から下落傾向にあり、現在では2022年２月の水準まで落ち込んでいます。
 

「高価格帯物件のみなし成約数」の内訳

グラフ3:東京都23区10,000万円以上の成約物件数

出典：マンションリサーチ(株)
 
ここで直近の、東京都23区の1億円以上の中古マンションのみなし成約件数(グラフ3)を見ると、2024年で3月・4月では過去類を見ないほどの物件が成約しているようです。
 
グラフ4:東京都23区15,000万円以上の成約物件数

出典：マンションリサーチ(株)
 
また、その内訳(グラフ4)をみていると、2023年4月は3月よりも圧倒的に多くの1.5億円以上の物件が成約しています。
 

「全価格帯の成約価格」と「一億円以下の成約価格」の比較

グラフ5:一都三県の「全価格帯の成約価格」と「１億円以下の物件の成約価格」の推移

出典：東日本レインズのデータよりマンションリサーチ独自に作成
 
そこで上記グラフでは、首都圏の「全価格帯の成約価格」と「一億円以下の成約価格」の推移(グラフ5)を比較しました。「全価格帯の成約価格」は現在に至るまで堅調に価格が高騰している一方で、「一億円以下の成約価格」推移は2022年後半まで堅調に高騰していたものの、以降はその伸びも鈍化していき、2024年には横ばいの状況となっています。
 
グラフ6:一都三県の「全価格帯の成約価格」と「１億円以下の物件の成約価格」の差分

出典：東日本レインズのデータよりマンションリサーチ独自に作成

グラフ6では、首都圏の「全価格帯の成約価格」と「一億円以下の成約価格」との差分を示しています。顕著にその差は広がっている事が分かります。
 

【まとめ】

現況の中古マンション価格の高騰と言われる裏では、高価格帯物件の販売の好調さが成約価格を引っ張る一方、中古マンションを購入する大多数が属する(一億円以下)マーケットにおいては、むしろ現況が頭打ちといった状況です。